О ценах на квартиры, самых сложных сделках и общей ситуации на столичном рынке недвижимости госагентство «Минск-Новости» поговорило с директором агентства недвижимости Сергей Ковальчуком.
Как горячие пирожки
— Какова в целом сейчас ситуация с продажами?
— В настоящее время предложений немного, порядка 5 тыс., спрос на них стабильно растет, цены достаточно высокие, — отмечает Ковальчук. — И цены не думают падать. Это связано, помимо прочего, и с ситуацией с валютой: люди обеспокоены по поводу своих сбережений и пытаются вложиться в недвижимость. Благодаря этому сделки активные. В то же время количество предложений уменьшается.
— Что можете сказать о стоимости «квадрата»?
— Ценовой диапазон в разных районах города заметно различается. Также имеют значение год постройки дома, состояние квартиры, этажность, планировка и прочие нюансы. Если рассматривать вторичный рынок, встречается жилье, требующее ремонта, по цене 4800−5 100 рублей за м2. Средние значения по городу — 6000−7 500 рублей за м2. В новостройках с ремонтом ценник доходит и до 20 000 рублей.
— Есть мнение, что рост цен на недвижимость подогревается спросом со стороны иностранцев.
— Не только москвичи покупают недвижимость в Минске. Я бы сказал, их количество не такое уж глобальное. Приобретают жилье и приезжие из северных регионов России. Часто покупают квартиры петербуржцы: им нравятся наши климатические условия. Кроме этого, иногородние граждане нашей страны также обзаводятся жилплощадью в столице.
Выбирай на вкус
— Какие районы столицы чаще выбирают для проживания?
— В практике сталкивался, когда минчане из Центрального района при смене жилья другую локацию даже не хотели рассматривать. Так же и клиенты из Шабанов обращали внимание исключительно на свое привычное место проживания. Поэтому говорить, что какой-то район более престижный, нельзя. Здесь все очень индивидуально.
— На что еще обращают внимание покупатели?
— Выбирают прежде всего место расположения дома, площадь квартиры, планировку, этаж. Наличие ремонта имеет значение не для всех. Тем более многие понимают, что красивые фото в объявлении с описанием «заезжай и живи» при осмотре объекта бывают далеки от реальности. А вот информация, с кем придется жить рядом, интересует большинство. Ведь иногда из-за соседей, с которыми не складываются отношения, люди вынуждены менять место жительства.
За двумя зайцами
— Какой совет можно дать гражданам, чтобы быстро продать жилье?
— Есть два взаимоисключающих фактора при продаже квартиры: дорого или быстро. Коктейль «два в одном» в этом случае не получится. Если цена будет выше рыночной, сначала раскупят объекты, представленные по более низкой стоимости. Правда, возможна и другая ситуация: кому-то нужна квартира именно в этом районе или даже доме. Тут уже вопрос о цене вторичен. Но такие случаи крайне редки. Поэтому продавцам стоит определить, что для них важнее — быстро или дорого, и выставить ценник исходя из реальных аналогов продажи, а не завышенных ожиданий.
Большое значение имеет и визуальное состояние жилья. Для примера: некоторое время назад мы взяли в работу квартиру. Покупателю показали ее, только когда хозяин вывез личные вещи и был выполнен клининг. И первый же человек, который там оказался, изъявил желание купить, хотя цена была максимальной по рынку. Все потому, что ее правильно подготовили для продажи: чистая, аккуратная, без лишних предметов. И совершенно другая ситуация: продавали объект недвижимости, собственник там не проживал, квартира была в запущенном состоянии. На просьбы навести порядок с его стороны звучало: мол, кому нужно, купит и такую. Она продавалась очень долго.
— Сколько времени в среднем продается квартира?
— У меня были ситуации, когда жилье реализовывали в течение дня-двух. Встречались и объекты, которые искали новых владельцев почти два года. Это зависит от цены, месторасположения, нюансов, связанных с состоянием квартиры и документами.
— Так называемые цепочки, когда один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую, существуют?
— В нашем агентстве была цепочка, состоявшая из 11 объектов, где было задействовано несколько регионов Беларуси. Это крайне сложно выполнить, но мы справились за три месяца. Цепочки из трех-четырех квартир — привычное дело. Сейчас у нас, например, формируется такая цепочка, состоящая из пяти квартир. Задействуются несколько агентств, но нас это абсолютно не смущает: давно уже существует практика сотрудничества между риелторами.
— Были ли случаи, когда риелторам пришлось непросто?
— Неоднократно. К примеру, два брата продавали квартиру в центре города. У одного была доверенность от папы, у другого — от мамы. Все четверо — участники приватизации. В процессе подготовки документов выяснилось, что один из родителей состоит на учете в одном из медицинских учреждений, и сделка могла быть впоследствии оспорена. Информацию довели до покупателя, сообщили ее и руководителям иных агентств недвижимости.
Была еще ситуация, когда обратилась семья из четырех человек, тоже участников приватизации. Нашли покупателя, но при сборе документов узнали, что один из членов семейства состоит на учете в Минском городском клиническом центре психиатрии и психотерапии. Через решение суда он был признан недееспособным, назначен опекун. Затем мы собрали и подготовили все необходимые документы для дальнейшей продажи квартиры без последствий для покупателя. На все процедуры ушло девять месяцев.
— Что можно сказать по поводу дальнейшей ситуации на рынке недвижимости?
— Все зависит от того, какой объем квартир будет его наполнять. Покупатели, понимая достаточно высокую стоимость квадратного метра, если есть возможность отложенного спроса, будут выжидать, потому что рынок находится в переоцененном состоянии.